Lakás bérbeadása 2011-ben

A lakás bérbeadása a leggyakoribb vállalkozási tevékenység, amelybe manapság magánszemély belevág. Mire többé-kevésbé mindenki megtanulta a szabályait, 2011-től alapvetően változik meg a rendszer. Azért, most az egyszer, még akkor se bosszankodjunk, ha a változás nem egyszerűsíti az életünket, hiszen összességében kedvezőbbé vált a lakás bérbeadása.

Bejelentkezés

Időrendben az első változás a bejelentési kötelezettség alóli mentesüléssel volt kapcsolatos. Év közbeni változásként, már augusztus 16-tól hatályos az Art-ot módosító szabály [2010. évi XC. tv 34. § 1)], amely szerint mentesül a magánszemély adózó az ingatlan-bérbeadáshoz korábban kötelezően kiváltandó adószám megszerzésétől [Art. 22. § 16)]. A mentesülés feltétele, hogy az adózó ne akarja áfa-kötelessé tenni a bérbeadását, és ne legyen olyan ügylete, amely miatt közösségi adószámmal kellene rendelkeznie. Maga a bérbeadás meg kell, hogy feleljen az áfatörvény szerinti adómentes ingatlan-bérbeadási, haszon-bérbeadási tevékenységnek [Áfa tv. 86. §], azaz továbbra sem lehet a kötelezően adóköteles körbe tartozó tevékenységeket, mint például a garázs-bérbeadás, bejelentkezés nélkül folytatni.

A korábban már bejelentkezett és adószámmal rendelkező bérbeadónak nem kell a regisztrált adóalanyi körből kijelentkeznie, mivel a törvényi változás nem jelenti azt, hogy tevékenysége az új szabályozással megszűnt volna. Viszont a már korábban bejelentkezett, és adószámmal már korábbról rendelkező adóalanyoknak, amennyiben bizonylatot állítanak ki, továbbra is kell használniuk az adószámukat bizonylataikon.

A természetes személy adószám hiányában is alanya az áfának, ezért bizonylat kibocsátására is kötelezett [Áfa tv. 165. § 1) a)], de a bizonylatnak nem az áfatörvény számlára vonatkozó előírásainak, hanem a számviteli törvény rendelkezésének kell megfelelnie [Sztv. 166. §]. Azaz, adószám hiányában az adóalanynak számla helyett számviteli bizonylatot kell kiállítania és kibocsátania, amelyen neve és adatai mellett az adóazonosító jele szerepeltethető. Számlatömböt természetesen csak bejelentkezés után, adószám birtokában tud vásárolni. A bejelentkezésre vonatkozó módosítások nem érintik az egyéni vállalkozókat!

SZJA

A magánszemélyek ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme 2011. január 1-jétől az összevont adóalap részeként adózik, már nem választható a különadózó jövedelemként való figyelembevétel.

Az adózó a lakóingatlan-bérbeadásából származó jövedelmének megállapítására – az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályoknak megfelelően – tételes költségelszámolást, vagy a 90 százalék jövedelemhányadot választhatja (de a költségelszámolás módjának választása minden önálló tevékenységére egyaránt vonatkozik).

A tételes költségelszámolás választásakor költségként elszámolható kiadások az ingatlan fenntartásával kapcsolatosan jellemzően felmerülő költségek:

  • a rezsiköltség, amennyiben a felek a bérleti szerződést úgy kötik, hogy a bérlő a bérleti díjban a közüzemi díjakat is megtéríti a bérbeadó részére,
  • a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, előállítására fordított kiadás, ha az a 100 ezer forintot nem haladja meg, és ezen
  • tárgyi eszközök üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási munkáira fordított kiadások, és
  • értékcsökkenés (2011-től már a 3 évnél korábban beszerzett ingatlanok esetében is), mely ingatlanfajtától függően 2%, 3% vagy 6% lehet [Szja tv. 18. § és 11. sz. melléklet].

Ha a közüzemi mérőkészülékeket a bérlő nevére átíratják, és így a rezsiszámlák a bérlő nevére szólnak, akkor a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál továbbra sem számít bevételnek.

Kifizetőnek  történő bérbeadás  esetén a  bevételből  a  kifizető nem köteles  adóelőleget vonni, de  ha  a magánszemély nyilatkozatában kéri az adóelőleg levonását, a kifizető köteles az adóelőleg megállapítására, az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó adóelőleg levonási szabályok alkalmazásával. Már 2010. január 1-jétől a magánszemély az adóelőleg megállapításához, a bevétel 50%-ánál nagyobb mértékű költség figyelembevételéről is nyilatkozhatott. Ha a kifizető a bérleti díjból nem vonta le az adóelőleget, akkor a bérbeadónak kell az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-ig az adóhatósághoz befizetnie. A levont, vagy befizetett adót, az év végi adóbevallásban adóelőlegként kell a figyelembe venni.

Közös tulajdonú (házassági vagyonközösség is) lakóingatlan bérbeadása esetén, ha a tulajdonosok ettől eltérő szerződéssel, vagy megállapodással nem rendelkeztek, akkor az adókötelezettség a tulajdoni hányad arányában terheli őket.

Az adóelőleg alapja a bevétel, mínusz az adóelőleg-nyilatkozat szerinti költséghányad (ennek hiányában a bevétel teljes összege), növelve azt az adóalap-kiegészítés összegével.

A 2011. évi 16%-os szja-kulccsal számítva, szuperbruttósítva, és a legkisebb költséghányadot kalkulálva, a lakás bérbeadása után a maximum fizetendő adókulcs 18,288% lesz, és akkor még az esetleg igénybe vehető családi kedvezménnyel még nem is számoltunk!

Továbbra sem kell az adót a kifizetőnek levonnia akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja. Az evás egyéni vállalkozó változatlanul, 2011-ben is evásan adózza az ingatlan bérbeadásából származó bevételét.

Egészségügyi hozzájárulás

Az ingatlan-bérbeadás nem keletkeztet biztosítási kötelezettséggel járó jogviszonyt, ezért utána nincs járulékfizetési kötelezettség sem. Az Eho tv. szerint a magánszemély 14%-os egészségügyi hozzájárulást fizet az adóévben megszerzett ingatlan-bérbeadásból származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetében a teljes összeg után, az első forinttól [Eho tv. 3. § 3)] hozzájárulás-fizetési felső határ eléréséig [Eho tv. 3. § 3) e)].

Az EU másik tagállamában biztosított személy jövedelme után Magyarországon nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni, de a kötelezettség alóli mentességet az illetékes külföldi adóhatóság által kiállított, a másik tagállamban fennálló biztosítást tanúsító igazolással kell igazolnia.

2010. évben eho-mentes volt az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem, ha a kiadott lakás a bérbeadó állandó lakhelye volt (az albérlet), ez a kitétel 2011. évtől megszűnt.